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2021年房地产行业融资总额下滑超两成 2022开年即迎偿债高峰发布日期:2022-01-14 浏览次数:

  2021年,房地产行业风云变幻,多数企业的销售、拿地甚至是融资金额均出现明显下滑。

  中指研究院数据显示,2021年1-12月,房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元,同比下降26.3%。对此,中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示,除房企自身流动性及评级机构影响外,部分金融机构存在对前期信贷政策的误读,也导致信贷端处于过度收紧状态,多重因素叠加下,行业信用快速消退。

  分阶段来看,2021年开年融资状况良好。自3月开始,各部门开始对融资政策进行补充与完善,多重“补丁”政策出台使房地产行业融资在二季度进入平稳期。随后,受8月头部房企流动性事件、9月海外评级机构连续下调房企级别或展望因素影响,房企融资出现大幅波动;10月以后,监管部门连续发声,融资端释放多重利好,融资压力持续缓解。

  中指院数据显示,2021年上半年房地产行业融资总额突破万亿,达到11103.2亿元,占全年融资总额的62.9%,占比高出2020年同期近12个百分点。其中,2021年1月单月融资达2664.6亿元,占全年的15.1%。自2021年8月起,房地产融资单月降幅超过50%,10月融资规模仅为532.0亿元,同比下降74.8%,仅为1月的20%。2021年11、12月融资规模触底回暖,但仍未破千亿。去年8-12月5个月共融资3031.0亿元,仅占全年总额的25.6%。

  针对未来的融资环境,保利投顾研究院认为,2022年,预计房企融资环境局部修复,悲观预期有所缓解,政策将进一步支持满足房企合理融资需求。实际上,去年政策利好释放后,保利发展、招商蛇口、中海、首开股份等在内的国央企率先破冰,成功发行中期票据或公司债,且融资利率小幅下调。随后传导至头部民企,碧桂园、龙湖等发债相继获批,但融资利率普遍高于央国企。

  “未来很长一段时间,维定、健康、良性循环将是房地产行业相关政策的主旋律”,同策研究院分析师陈舒指出。

  中指院数据显示,2021年全年信用债全年融资5490.3亿元,海外债发行2682.9亿元,信托融资5452.7亿元,ABS融资4026.3亿元。其中,信用债、信托成为融资主力渠道,除ABS外,其余融资渠道同比均出现不同程度下滑。

  值得关注的是,2021年全年房地产行业信用债发行规模占总融资规模的31.1%,较2020年上升4.7个百分点,发行主体以央企、地方国企为主,占全年发行额的75.5%。相比之下,2021年房地产行业海外债和信托融资遭遇迅速冷却。其中,海外债全年发行规模为2682.9亿元,同比大幅下降40.9%,占总融资规模的15.2%;信托全年融资规模为5452.7亿元,同比大幅下降40.9%,占总融资规模的30.9%,同比下降7.7个百分点。

  陈星表示,截至目前,尚有债券在存续期的93家房企中,有17家海外信用评级已降至CCC或相同等级及以下。境外投资人失去的信心短时间内无法修复,海外债发行的低迷态势将持续一段时间。

  另外,ABS则为2021年房地产行业唯一正向增长的融资渠道,全年融资规模为3850.9亿元,同比上升4.6%。

  业内人士分析认为,2022年信用债、ABS或将继续回暖,成为房企相对稳定的融资渠道,尤其是ABS受政策支持,融资规模或将提升。而海外债受信用环境影响较大,修复时间较长;信托则是受政策抑制,融资潜力难以完全释放。

  值得注意的是,2021年房企违约事件增加,包含理财产品违约、美元债违约、信托违约等,特别是大型房企增多。中指研究院认为,2021年发生违约风险事件的房企有12家,另有7家企业虽未发生实质性违约,但存在进入债务展期程序、或有商票到期拒付等潜在违约事件。

  据中指研究院数据统计,2022年1月房企需偿还到期信用债、海外债金额总计达到681.4亿元,占全年需偿还6589.4亿元到期债务的10.3%,而3月份到期债务达到776.3亿元,占比增至11.8%。这意味着,2022年开年,各大房企便要面对偿债高峰。

  此外,据中国网财经统计,2022年-2024年三年间,房企需要偿还到期信用债、海外债达18403.7亿元,仅2022年占比35.8%,为未来3年偿债压力最大。另据中指研究院数据统计,房地产行业2022年到期债务中信用债占比47.0%,海外债占比53.0%。其中,海外债偿债高峰集中在上半年,信用债集中在3-9月。此外,2020年房地产行业信托发行规模为9231.0亿元,按照平均发行期限1.6年计算,2022年房企同样面临较大的偿还压力。

  业内人士分析认为,尽管近期相关部门频繁发声,房企融资政策已有松动迹象,房企融资环境有所好转,资金压力得到一定程度缓解,但为应对偿债高峰,房企仍需开源节流,加大营销、紧抓回款,量入为出、审慎拿地,必要时通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流。

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